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長沙房地產策劃公司告訴你2019年中國房地產政策的幾大亮點

文章出處:www.mvwdj.tw  |  發布時間:2018/12/26 10:51:38  |  瀏覽次數:108

長沙房地產策劃公司告訴你2019年中國房地產政策的幾大亮點

       在中央工作會議召開之前,由于前兩次中央政治局會議都沒有提及房地產市場,由于國內外經濟環境改變讓經濟增長下行壓力上升,由于國內一些城市房地產市場銷售量下降而出現微調,如山東菏澤,所以市場紛紛議論2019年國內的房地產市場會出現重大調整,甚至于預期2019年各城市房地產市場政策將會出現全面松綁。不過,2018年中央經濟工作會議給出的原則及之后政府職能部門給出具體意見,這些都與市場預期有些不同,也展現出政策的新亮點。也就是說,2019年國內的房地產市場政策,基本方向沒有改變,但政策上的改進有不少新亮點,所以一些城市的房地產市場政策出現微調可能是常態,但這些微調基本上會圍繞政府職能部門的意見轉。

因為今年的中央經濟工作會議表示,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年國內房地產調控政策的基調。2016年12月,中國領導人主持中央經濟工作會議時,就提出了“房子是用來住的,不是用來炒的。”從這時起,就確定了當前及未來國內房地產市場發展的基本原則。之后,2017年把這個房地產市場發展的基本原則寫入了十九大報告中。從今年的中央經濟工作會議表述來看,2019年的房地產市場調控基本上是沿著十九大確定的房地產發展的基本原則前行,就如我一直強調的,這一原則是中國房地產市場短期及中長期發展的基本原則,未來中國的房地產市場只能在此基礎上前行,決不會再回到讓房地產炒作投機震天的老路上去。

關于2019年中國的房地產政策,中央經濟工作會議的思路是,首先,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位。也就是說,就目前中國的房地產市場來說,盡管現實的市場要回到這個房地產市場定位上還有一定的差距(比如房價過高,房地產泡沫巨大,房地產市場仍然是以投資炒作為主導等),國內房地產市場投機炒作仍然很嚴重,但是讓國內的房地產市場由于投資炒作為主導的市場回歸到消費為主導市場,讓國內的房地產市場價格理性回歸這個原則不會改變,只不過目前地方政府在以時間換空間,讓這種房地產市場轉型的周期性延長。既然房地產市場發展的基本原則沒有改變,那么任何地方政府想借助房地產的投機炒作及房價快速上升來推動經濟增長,估計這是中央政府不允許的。

所以,政府職能部門對這一原則的具體落實是三個方面,即是把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處,2019年明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展;要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務,健全城鎮住房保障體系;2019年要以解決新市民住房問題為主要出發點,補齊租賃住房短板。對于這三個方面,基本上是圍繞著“只住不炒”的原則在政策上具體落實。亮點有幾個方面,加大保障性住房了的建設力度;強調租賃市場發展;有針對性如何來解決新流入居民居住問題;對棚戶區改造有清楚界定等。不過,提出房地產市場的“三穩”(即穩地價、穩房價、穩預期)可能會與“只住不炒”房地產市場定位原則會南轅北轍,實際的結果如何還得進一步觀察。

因為2019年房地產市場“三穩”的目標,就確定了當前及明年國內房地產市場的基本性質。這些政策內在認為,國內的房地產市場仍然是一個以投資炒作為主導的市場。因為,如果國內房地產市場要真正回到居民的消費市場,房地產市場的價格不是用宏觀政策來穩定,而是根據市場的供求關系來決定。只要政府能夠用經濟杠桿把房地產賺錢功能去掉,那么各個城市房價的決定因素是居民收入水平,即房價收入比。如果一個城市的房價收入比過高,政府就得讓市場自行調整,讓它回到理性的價格水平或消費者購買價格上,而不是讓房價穩定在投資者出價的水平。如果房地產市場價格穩定在投資者出價的水平上,不僅無法讓房地產市場回到“只住不炒”的市場定位上,讓房價回歸理性,反之投資者會預期政府把房價穩定在現有的價格水平而千方百計地進入房地產市場。在這種條件下,房價肯定是只漲不跌。如果房價只漲不跌,那么住房市場要回到“只住不炒”的市場定位是不可能的。

還有,讓“穩預期”作為房地產市場的調控目標,也就是政府職能部門明確的肯定當前國內房地產市場的性質仍然是一個以投資主導的市場而不是一個以消費為主導的市場。因為,作為住房商品,只有住房作為投資品時,其價格才是由市場預期來決定,住房是消費品時其價格由住房供求關系來決定。既然政府職能部門明確表態住房是投資品而不是消費品,那自然會給國內房地產市場發出明確的信號,房地產市場的“只住不炒”的市場定難以落實。事實上,西南財經大學最近的調查報告表示,目前國內房地產市場購買住房的真正的自住需求占比只有17%,87%購買住房者是為了投資。“穩預期”必然導致這樣的結果。在此,對于房地產市場,政府職能部門的“三穩”目標能否達其效果是相當不確定的。

其次,國內的房地產調控與去年不同的由“因城施策、差別化宏觀調控”轉變為“因城施策、分類指導”的方式。這種轉變的核心是,在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位”的基礎上,出臺房地產調控政策的權力由以往中央政府掌握的完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根據本地的實際情況出臺不同的房地產市場調控政策,房地產市場調控政策不采取“一刀切”的方式。這不僅能夠調動地方政府的房地產調控的積極性,可以讓地方政府根據本地情況采取不同的政策。但這次文件也十分強調權力與義務對等性,即地方政府要真正地對房地產市場調控負起責任來,要承擔房地產市場調控的主體性責任。

這種特別強調地方城市政府房地產宏觀調控政策的主體性,強調地方政府的責任,就要求地方政府對當地房地產市場發展把握好,既要讓當地的房地產市場得以健康發展,也不可能讓所掌管的房地產市場發展脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位軌道,嚴格遏制房地產投機炒作。如果說,有地方政府想通過炒作房地產,讓當地的房地產市場脫離只住不炒的定位軌道,再讓房地產市場的價格瘋狂上漲,那么中央政府就有可能對地方政府官員問責。所以,在“因城施策、分類指導”的方式下,房地產市場的調控權力是下放到了地方政府手上,地方政府權力大了,但這種權力是要保證當地房地產市場健康發展而不是吹大房地產市場泡沫。如果一些城市的地方政府脫離了基本軌道而對房地產調控政策全面松綁,那么地方政府官員的烏紗帽就得當心了。

不過,2019年國內一些三四線城市面臨這樣的風險也是非常高的。因為,這兩三年,國內一些城市的地方政府嘗到極力推高當地房價打造當地經濟虛假繁榮的甜頭之后,強大土地財政激勵,各個城市的地方政府有強烈的動機來推高本地的房地產市場價格,吹大當地房地產市場泡沫。至于吹大的房地產泡沫破滅之后,當地經濟洪水滔天這早就不是他們關注的問題了。讓地方政府承擔房地產調控的主體性責任同樣存在較大的風險。

最后,這次中央經濟工作會議強調2019年房地產市場發展的兩大體系并舉,即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強調的租售并舉的房地產市場發展體系有很大不同。這種不同最為核心的問題,就對2019年國內房地產市場來說,政府更加強調住房保障體系的建設。特別是對于一線城市,及二線城市來說更是如此。因為,在這些城市,要讓這些城市的房地產市場價格以市場的方式在短期內快速調整,回歸理性并非是容易的事情。如果這些城市的房價不調整、不回歸理性(目前北京、上海、深圳、廈門四個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53),居民的基本居住問題要解決是不可能的。所以加大力度發展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難可能是最為合適的方式。2018年深圳市政府就此已經規劃未來房地產市場采取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房,40%為政府公租屋,20%為保障性住房),估計這種房地產動作模式很快會在國內一些城市推廣。所以,2019年政府職能部門在這些方面已經有了新措施。所以,2019年發展住房保障體系會成為國內房地產市場較為重要的一塊。對于國內租賃市場的發展,不會如2018年那樣大力提倡,而是讓市場來發展。總之,2019年國內房地產政策基本上會沿著十九大的原則上前行,基本原則和房地產市場發展方向不會有多大調整,房地產市場調控政策也不會全面松綁,各城市房地產政策微調是常態,市場對此根本不用大驚小怪。

可以說,這次中央經濟工作會議能2019年的經濟政策基本定調,其包括的內容非常豐富,但核心就是如何保證2019年中國經濟的穩定增長。其開出的政策菜單主要是財政政策、貨幣政策及房地產政策,同時有幾個重大問題如何處理,將會困擾2019年的中國的經濟政策。如市場及政府、金融與實體其邊界在哪?誰來界定?國有及民營孰重孰輕如何確立?誰來把握?等等,這些問題將嚴重困擾2019年的經濟政策。

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